Il ROI immobiliare è l’indicatore che misura in percentuale la redditività di un investimento nel mattone, confrontando l’utile netto generato e il capitale totale impiegato, ed è utile per capire se comprare, ristrutturare o affittare un immobile conviene davvero.
Cos’è il ROI immobiliare?
Il ROI immobiliare è l’indicatore che esprime in punti percentuali quanto rende davvero un investimento sulla casa rispetto al capitale di rischio utilizzato per un investimento fatto nel mondo dei mattoni
In altre parole, il ROI immobiliare è lo strumento con cui un investitore, prima di firmare un compromesso, stabilisce se un’operazione genera un ritorno adeguato al rischio e al capitale immobilizzato.
A differenza del semplice rendimento lordo da locazione, il ROI tiene conto di tutte le uscite reali, comprese imposte di registro, spese notarili, manutenzione e, quando presente, l’effetto del mutuo. Il mercato in cui si inserisce questo calcolo è di tutto rispetto.
Nel 2025 gli investimenti immobiliari in Italia hanno raggiunto 12,4 miliardi di euro, il livello più alto degli ultimi sei anni, con una crescita del 23% sul 2024 trainata dal comparto retail, che ha toccato un nuovo massimo storico di 3,4 miliardi, e dal residenziale (living), salito oltre 1 miliardo con un incremento superiore al 70% rispetto al 2024, concentrato per il 66% su Milano.
Cresce in parallelo anche il crowdfunding immobiliare: a luglio 2025 la raccolta cumulata delle piattaforme italiane ha superato gli 850 milioni di euro, con la soglia del miliardo considerata a portata di mano entro fine anno, dopo una raccolta 2024 pari a circa 300 milioni, in crescita del 46% sul 2023.
Nel comparto equity, i progetti immobiliari hanno raccolto 63,77 milioni negli ultimi dodici mesi rilevati, con un incremento del 32%, segno che sempre più investitori calcolano il proprio ROI anche su quote di capitale in operazioni collettive, non solo sull’acquisto diretto.
Quali sono gli elementi del ROI di un investimento immobiliare?
Gli elementi che compongono il calcolo del ROI immobiliare sono tre: l’utile netto annuo generato dall’immobile, il capitale investito totale sostenuto per acquisirlo e l’eventuale impatto del mutuo sulla leva finanziaria impiegata.
Ognuna di queste voci va quantificata con precisione, perché un errore di stima, anche piccolo, altera il risultato finale:
- utile netto annuo: si ottiene sottraendo dai canoni annui tutte le spese di gestione, la manutenzione stimata (in genere tra l’1% e il 2% del valore dell’immobile), l’IMU, le spese condominiali a carico del proprietario e i costi di eventuali agenzie di gestione, un calcolo vicino a quello dell’utile d’esercizio di un’impresa
- capitale investito totale: non coincide con il solo prezzo di acquisto, ma comprende imposte di registro, spese notarili, provvigioni di agenzia e costi di ristrutturazione, ovvero tutte le uscite necessarie per rendere l’immobile pronto alla locazione o alla vendita
- impatto del mutuo: se l’acquisto avviene tramite finanziamento, il capitale realmente investito si riduce all’anticipo più i costi accessori, e questa leva finanziaria amplifica guadagni e perdite potenziali, motivo per cui in presenza di mutuo si preferisce spesso un indicatore diverso.
Differenza tra ROI e ROE
In termini generali, il ROI misura il rendimento sul capitale totale investito, mutuo incluso, mentre il ROE (Return On Equity) calcola il rendimento sul solo capitale proprio effettivamente versato, e offre quindi una fotografia più realistica quando si utilizza la leva finanziaria.
Chi acquista un immobile da 200.000 euro con un mutuo all’80% investe di tasca propria solo 40.000 euro più le spese accessorie. Il ROI, calcolato sull’intero capitale, restituisce un valore contenuto, mentre il ROE, calcolato sul solo capitale proprio, può risultare molto più alto grazie all’effetto leva, allo stesso modo in cui la redditività operativa di un’impresa si legge anche con indicatori complementari come il ROS (Return On Sales).
Il rovescio della medaglia è il rischio: una leva finanziaria elevata amplifica anche le perdite in caso di sfitto prolungato o calo dei valori di mercato.
Come calcolare il ROI di un investimento immobiliare?
Il ROI immobiliare si calcola dividendo l’utile netto annuo per il capitale investito totale e moltiplicando il risultato per cento, secondo la formula:
ROI = (Utile Netto / Capitale Investito Totale) × 100.
Il calcolo ROI immobiliare richiede due numeri solidi, non stimati per approssimazione.
Per fare un esempio concreto: un immobile acquistato a 150.000 euro, con 12.000 euro di spese accessorie (imposte, notaio, agenzia) e 8.000 euro di ristrutturazione, comporta un capitale investito totale di 170.000 euro. Se affittato a 800 euro al mese, il ricavo lordo annuo è 9.600 euro; sottraendo IMU, manutenzione stimata all’1,5% e spese condominiali, l’utile netto annuo si attesta attorno ai 6.800 euro. Applicando la formula, il ROI risulta pari a circa il 4%.
Lo stesso procedimento vale per il calcolo ROI investimento immobiliare orientato alla plusvalenza: al posto dei canoni annui si usa la differenza tra prezzo di vendita e capitale investito, sempre rapportata al capitale stesso.
Chi valuta anche la leva del mutuo dovrebbe ripetere il calcolo sostituendo il capitale investito totale con il solo capitale proprio versato, ottenendo così il ROE descritto in precedenza, senza dimenticare i costi indiretti come i periodi di sfitto, spesso trascurati ma capaci di ridurre sensibilmente l’utile netto annuo effettivo.
Qual è un buon ROI immobiliare?
Un buon ROI immobiliare in Italia si colloca generalmente tra il 4% e il 7% annuo per la locazione residenziale tradizionale, mentre operazioni a rendimento più elevato, come il flipping o il crowdfunding immobiliare, possono superare anche il 10%.
Non esiste una soglia data una volta per tutte: il ROI investimento immobiliare accettabile dipende dalla città, dal segmento e dal profilo di rischio sostenibile. Un immobile in una grande città con domanda di locazione stabile può accontentarsi di un ROI contenuto, compensato da minore volatilità e plusvalenza attesa nel tempo; un’operazione più speculativa richiede invece un ROI più alto per giustificare il rischio maggiore.
Locazione residenziale a lungo termine
Un appartamento comprato per generare rendite immobiliari stabili tramite locazione tradizionale produce in genere un ROI tra il 3% e il 5% netto annuo, valore che sale riducendo il capitale investito iniziale o scegliendo una zona a domanda elevata.
Flipping e ristrutturazione a scopo di rivendita
Chi acquista, ristruttura e rivende un immobile punta a una plusvalenza immobiliare concentrata in dodici o diciotto mesi, con un ROI potenziale tra il 10% e il 20%, ma con un rischio operativo superiore.
Crowdfunding immobiliare
Investire tramite piattaforme di crowdfunding immobiliare consente di partecipare a singoli progetti con capitali contenuti, ottenendo rendimenti attesi mediamente intorno al 10% annuo lordo, pur restando un investimento illiquido e non garantito.
ROI immobiliare e crowdfunding immobiliare: un confronto utile
Il crowdfunding immobiliare permette di calcolare un ROI atteso già dichiarato dalla piattaforma prima ancora di investire, riducendo l’incertezza tipica della stima manuale su un acquisto diretto.
Nell’acquisto diretto, il ROI va ricostruito voce per voce e resta esposto a imprevisti come lavori straordinari o sfitti prolungati. Nel crowdfunding immobiliare, invece, il rendimento atteso è indicato fin dal lancio del progetto, insieme a durata prevista e piano di uscita, permettendo un confronto immediato tra più opportunità senza gestire fisicamente l’immobile
È comunque opportuno valutare i rischi del crowdfunding immobiliare e la solidità della piattaforma, così come si farebbe per qualsiasi altra forma di investimento nel mattone.
Calcolare il ROI immobiliare in modo rigoroso, distinguendolo dal ROE quando si usa la leva, serve in definitiva a conoscere in modo oggettivo qualsiasi opportunità di investimento nel settore real estate, dall’acquisto diretto agli investimenti immobiliari a reddito, fino al crowdfunding.
L’investimento di progetti di crowdfunding può comportare il rischio di perdita del capitale investito. Per ogni informazione, consulta la sezione Termini e Condizioni sul nostro sito.