Investire in immobili è una tra le diverse possibilità di investimento se si ha un buon capitale di partenza. Capiamo cosa significa investire nell’immobiliare e in che modo è possibile mettere a reddito questi tipi di investimenti nel giugno 2025.
Investimento immobiliare, cosa vuol dire?
L’investimento immobiliare consiste nell’acquisto di proprietà immobiliari con l’obiettivo di ottenere un ROI, ovvero un ritorno sull’investimento.
Il ROI può essere ottenuto, principalmente, attraverso:
- locazione o affitto dell’immobile, indipendentemente dalla tipologia di immobili
- rivendita a un prezzo più elevato rispetto a quello di acquisto
- ristrutturazione e successiva vendita.
L’investimento immobiliare può essere effettuato sia da privati che da aziende, e può riguardare tanto le proprietà residenziali quanto le proprietà commerciali.
Acquistare un immobile, con il fine di recuperare il capitale investito e ottenerne un buon margine di guadagno, viene considerato una forma di investimento a basso rischio, utile a diversificare il proprio portafoglio, in quanto gli immobili tendono a mantenere il loro valore nel lungo termine, e possono fornire un flusso costante di reddito attraverso la locazione.
Tuttavia, l’investimento immobiliare richiede un capitale iniziale significativo, come ad esempio 100000 euro, e può comportare costi aggiuntivi come la manutenzione dell’immobile e le tasse. Inoltre, l’investimento immobiliare richiede una conoscenza approfondita del mercato immobiliare e delle leggi e regolamenti locali. È importante valutare attentamente i rischi e i benefici dell’investimento immobiliare prima di prendere qualsiasi decisione. Magari chiedendo aiuto ad un consulente.
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Rendimento immobiliare, come si calcola?
Il rendimento immobiliare può essere valutato con precisione seguendo tre tipi distinti di rendimento: lordo, netto e ROI:
- rendimento lordo: è la misura più semplice. Rappresenta la redditività potenziale di un immobile prima di quantità, ed è calcolata dividendo l’affitto annuo per il prezzo di acquisto (o valore di mercato), quindi moltiplicando per 100 per ottenere una percentuale. Ad esempio, se si investono 200.000 euro per un immobile in affitto a 10.000 euro all’anno, il rendimento lordo è del 5%. Serve per confrontare rapidamente diverse opportunità, ma non considera le spese
- rendimento netto: indica i guadagni reali, considerando le spese. Si calcola sottraendo le uscite annuali all’affitto annuo e dividendo il risultato per il prezzo dell’immobile, moltiplicando per 100. Include costi come manutenzione, tasse, assicurazione, spese di gestione, mutuo e periodi senza affitto. È l’indicatore reale della redditività, perché mostra ciò che resta effettivamente in tasca
- ROI (Return on Investment): è la misura più completa: considera sia reddito da affitto sia rivalutazione del capitale. La formula è (profitto netto annuale + plusvalenza) diviso per il costo totale dell’immobile (acquisto + oneri), moltiplicato per 100. È utile per analisi a medio‑lungo termine, su base pluriennale, e restituisce una visione globale del rendimento dell’investimento.
Tendenze sugli investimenti immobiliari in Italia per il 2025
Nel primo semestre 2025 il mercato italiano si conferma dinamico e diversificato, con opportunità in chiave rendimento, sostenibilità e innovazione.
In questi mesi il mercato immobiliare italiano beneficia di due fattori chiave: il rimbalzo dei tassi BCE e il repricing degli asset, che stanno spingendo investitori e fondi internazionali a rientrare, specialmente nei segmenti commerciali. Nel primo trimestre gli investimenti superano i 2,8 miliardi di euro, come indicato.
I prezzi immobiliari restano in aumento, con crescita media attesa tra il 3,5 % e il 5 % nel 2025 e un mercato residenziale trainato da edifici efficienti e fuori dai centri urbani. Il segmento logistico rimane protagonista, mentre uffici di qualità, hotel di fascia alta e living (student housing, senior living) sono sempre più attrattivi.
Sul fronte internazionale, cresce l’interesse da parte di grandi asset manager: nuovi uffici e fondi si concentrano su Milano e Roma, con la Capitale favorita da investimenti pubblici legati al Giubileo e politiche urbanistiche più snelle.
Infine, i bonus fiscali e incentivi green rendono ancora più interessante l’efficientamento energetico, spingendo rinnovi di immobili e acquisti in chiave ESG.
Quali possono essere le tipologie di investimento immobiliare?
Nel primo semestre del 2025 il mercato immobiliare italiano ha registrato una solida ripresa, con investimenti pari a circa 5,4 miliardi di euro. Nel solo primo trimestre si sono registrati circa 2,8 miliardi, spinti da settori come hospitality, logistica, uffici e retail;questo, secondo le stime di Dils.
Questo boom è stato favorito da tassi di interesse più favorevoli e dal repricing degli asset, attirando capitali soprattutto internazionali. Con reprincing, si specifica, viene indicato l’adeguamento dei prezzi di un asset in relazione alle condizioni di un dato mercato, in questo caso il mercato immobiliare.
Tra le asset class con performance più rilevanti figurano hotel, immobili logistici e retail, mentre segmenti emergenti come living e infrastrutture hanno consolidato la loro presenza.
Investimento immobiliare, conviene nel 2025?
Ci sono diverse ragioni per le quali conviene investire in immobili nel 2025. Gli immobili rappresentano innanzitutto un investimento tangibile, in grado di creare una rendita costante attraverso l’affitto, offrendo un flusso di reddito regolare.
Un secondo aspetto è il rischio o, in termini più esatti, il costo opportunità. Questo termine indica il valore della migliore alternativa a cui si rinuncia quando si prende una decisione d’investimento, ovvero il beneficio che si otterrebbe potuto ottenere scegliendo l’opzione alternativa migliore rispetto a quella effettivamente scelta.
In questo senso, l’acquisto di un asset immobiliare può essere un’alternativa più sicura rispetto agli investimenti nei mercati finanziari, per definizione più volatili. Nel concreto, il mercato immobiliare ha prezzi che negli ultimi 10 anni sono rimasti tendenzialmente stabili, come emerge dall’ultima ricerca di Bankitalia.
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Come si guadagna con gli investimenti immobiliari?
Gli investimenti immobiliari possono generare guadagni diversi a seconda della strategia adottata e del tipo di immobile acquistato. Ecco alcuni esempi di importi guadagnati:
- rivendita. Se si acquista un immobile a un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato e lo si rivende a un prezzo più elevato, il guadagno può essere significativo. Un investitore immobiliare ha acquistato un appartamento a 100.000 euro e lo ha rivenduto a 150.000 euro, ottenendo un guadagno di 50.000 euro
- locazione. Un immobile acquistato e dato in affitto, con regolare contratto di locazione, potrebbe essere una scelta profittevole, il guadagno dipende dal canone di locazione e dal costo delle spese condominiali e della manutenzione dell’immobile. Un appartamento preso a 200.000 euro e lo ha affittato a 1.000 euro al mese, con un guadagno annuo di 12.000 euro
- ristrutturazione: se si acquista un immobile da ristrutturare e lo si vende a un prezzo più elevato dopo la ristrutturazione, il guadagno può essere significativo. Ad esempio, un investitore ha acquistato una casa fatiscente a 50.000 euro, ha speso ulteriori 50.000 euro per la ristrutturazione e ha venduto la casa a 150.000 euro, con un guadagno di 50.000 euro
- rent to buy, che prevede l’affitto dell’immobile con la possibilità di acquistarlo a un prezzo prefissato dopo un periodo di tempo. Si prenda come esempio un immobile acquistato a 150.000 euro e affittato a canone mensile di 1.000 euro per tre anni. Alla loro fine, l’affittuario ha acquistato l’immobile a 180.000 euro, con un guadagno di 30.000 euro.
Quanto si guadagna?
In Italia, i settori di investimento immobiliare più redditizi sono quelli non residenziali, come gli uffici, l’hospitality e gli affitti a studenti. Tuttavia, anche il settore residenziale può essere redditizio, soprattutto nelle grandi città come Milano, Roma e Venezia.
Secondo Idealista, tra i capoluoghi italiani Taranto e Siracusa sono i più redditizi per l’affitto di case, con un indice di rendimento pari all’11,6%. Seguono Biella (10,6%), Ragusa (9,7%) e Trapani (9%).
Come investire in immobili in Italia nel 2025?
Le modalità di investimento che risultano interessanti nel 2025 sono diverse:
- settore residenziale: si prevede un aumento delle compravendite residenziali, con un incremento del fatturato del 5,7% nel 2025. Le città come Milano, Venezia e Roma registreranno aumenti significativi nei prezzi degli immobili
- logistica: il comparto logistico continua a crescere, grazie all’espansione dell’e-commerce e alla necessità di infrastrutture moderne. Investire in magazzini e centri di distribuzione, specialmente nelle regioni del Centro e Sud Italia, può risultare vantaggioso
- immobili sostenibili: c’è una crescente domanda di edifici eco-friendly ed efficienti dal punto di vista energetico. Gli investitori sono incoraggiati a focalizzarsi su progetti di ristrutturazione che migliorino la sostenibilità degli immobili, in linea con le normative ambientali europee
- settori alternativi: asset come data center stanno guadagnando interesse, sostenuti dalla crescente domanda di servizi digitali e dall’adozione dell’intelligenza artificiale
- crowdfunding immobiliare e REIT: per chi desidera diversificare il proprio portafoglio con investimenti più accessibili, piattaforme di crowdfunding immobiliare e fondi di investimento immobiliare quotati (REIT) rappresentano opzioni interessanti, perché offrono la possibilità di partecipare a progetti immobiliari con capitali ridotti.
Dove comprare casa per un investimento in Italia nel 2025?
In poche parole, per investire nel 2025 conviene orientarsi su:
- Milano e Roma per stabilità e liquidità
- Bologna, Genova e Verona per crescita moderata
- Bari, Palermo e Napoli per rendimenti elevati da affitto breve o lungo termine.
Milano è la prima scelta per chi cerca redditività e crescita, grazie ai progetti di rigenerazione urbana e nuovi collegamenti metro come Parri‑Valsesia e Baggio. I canoni locativi elevati compensano i prezzi d’ingresso alti.
Segue Roma, che con la spinta del Giubileo e dei lavori infrastrutturali, continua a garantire una buona redditività in zone emergenti, soprattutto la zona Est, con prezzi che superano i 2.000 euro al metro quadro.
Per chi preferisce mercati più accessibili e con potenziale di rialzo, Bologna, Genova e Verona si distinguono: Bologna beneficia della domanda universitaria e tecnologica, Genova sta traendo vantaggio dall’alta velocità, Verona cresce costantemente, con un aumento dei prezzi pari al 3,3 % prezzi.
Bari e Palermo rappresentano opzioni interessanti per i rendimenti da affitto: Bari ha visto prezzi aumentare del 3,7 %, mentre Palermo offre un rapporto prezzo/affitto superiore al 6 %. Anche Napoli, con quasi il 39 % delle compravendite a uso investimento, conferma una forte attrattività.
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Crowdfunding immobiliare nel 2025, di cosa si tratta e come si svolge?
Gli investimenti immobiliari a reddito, ristrutturazione e più in generale al netto della loro destinazione d’uso specifica, possono avvenire anche attraverso il crowdfunding immobiliare, conosciuto anche come Real Estate crowdfunding. Questa modalità di raccolta fondi che coinvolge investitori nel finanziamento di progetti immobiliari.
Le piattaforme di crowdfunding offrono diverse opzioni:
- piattaforme Lending come Trusters, di proprietà di CrowdFundMe, offrono prestiti ai promotori dei progetti. Gli investitori ricevono il rimborso del capitale prestato oltre agli interessi
- piattaforme Equity come CrowdFundMe, gli investitori acquistano quote di capitale di rischio della società del progetto. Questi progetti possono includere operazioni come Buy to Sell, acquisizione e vendita di proprietà ristrutturate, Buy to Let, acquisto e affitto di immobili) e Rent to Rent, subaffitto di proprietà. Gli investitori ricevono dividendi, spesso annuali, basati sui profitti ricavati dai progetti.
Queste piattaforme offrono opportunità di investimento diversificate, permettendo agli investitori di partecipare al settore immobiliare anche con importi relativamente piccoli, promuovendo allo stesso tempo contempo l’innovazione nel finanziamento collaborativo.