Investire in immobili è una tra le diverse possibilità di investimento se si ha un buon capitale di partenza. Capiamo cosa significa investire nell’immobiliare e in che modo è possibile mettere a reddito questi tipi di investimenti nel novembre 2025.
Investimento immobiliare, cosa vuol dire?
L’investimento immobiliare consiste nell’acquisto di proprietà immobiliari con l’obiettivo di ottenere un ROI, ovvero un ritorno sull’investimento.
Il ROI può essere ottenuto, principalmente, attraverso:
- locazione o affitto dell’immobile, indipendentemente dalla tipologia di immobili
- rivendita a un prezzo più elevato rispetto a quello di acquisto
- ristrutturazione e successiva vendita.
L’investimento immobiliare può essere effettuato sia da privati che da aziende, e può riguardare tanto le proprietà residenziali quanto le proprietà commerciali.
Acquistare un immobile, con il fine di recuperare il capitale investito e ottenerne un buon margine di guadagno, viene considerato una forma di investimento a basso rischio, utile a diversificare il proprio portafoglio, in quanto gli immobili tendono a mantenere il loro valore nel lungo termine, e possono fornire un flusso costante di reddito attraverso la locazione.
Tuttavia, l’investimento immobiliare richiede un capitale iniziale significativo, come ad esempio 100000 euro, e può comportare costi aggiuntivi come la manutenzione dell’immobile e le tasse. Inoltre, l’investimento immobiliare richiede una conoscenza approfondita del mercato immobiliare e delle leggi e regolamenti locali. È importante valutare attentamente i rischi e i benefici dell’investimento immobiliare prima di prendere qualsiasi decisione. Magari chiedendo aiuto ad un consulente.
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Comprare un immobile per investimento: cosa valutare?
Scegliere il giusto immobile per investimento richiede un’analisi che va oltre il prezzo di acquisto, e riguarda posizione, target di inquilini e costi di gestione.
Prima di acquistare casa per investimento conviene valutare:
- la posizione e i collegamenti, vicini a università, uffici, stazioni o poli turistici
- il target di domanda, studenti, professionisti, turisti o famiglie
- la classe energetica e gli eventuali costi di ristrutturazione
- il rapporto tra prezzo di acquisto e canone di mercato nella zona
- i costi di gestione, le tasse e gli imprevisti da mettere in conto
- le prospettive di rivalutazione e di rivendita futura dell’immobile.
Una valutazione accurata di questi fattori permette di scegliere un immobile per investimento coerente con il proprio budget e con l’orizzonte temporale scelto: chi investe nel mattone senza questa analisi rischia di sottostimare i costi di gestione e sovrastimare il rendimento reale.
Rendimento immobiliare, come si calcola?
Il rendimento immobiliare può essere valutato con precisione seguendo tre tipi distinti di rendimento: lordo, netto e ROI:
- rendimento lordo: è la misura più semplice. Rappresenta la redditività potenziale di un immobile prima di quantità, ed è calcolata dividendo l’affitto annuo per il prezzo di acquisto (o valore di mercato), quindi moltiplicando per 100 per ottenere una percentuale. Ad esempio, se si investono 200.000 euro per un immobile in affitto a 10.000 euro all’anno, il rendimento lordo è del 5%. Serve per confrontare rapidamente diverse opportunità, ma non considera le spese
- rendimento netto: indica i guadagni reali, considerando le spese. Si calcola sottraendo le uscite annuali all’affitto annuo e dividendo il risultato per il prezzo dell’immobile, moltiplicando per 100. Include costi come manutenzione, tasse, assicurazione, spese di gestione, mutuo e periodi senza affitto. È l’indicatore reale della redditività, perché mostra ciò che resta effettivamente in tasca
- ROI (Return on Investment): è la misura più completa: considera sia reddito da affitto sia rivalutazione del capitale. La formula è (profitto netto annuale + plusvalenza) diviso per il costo totale dell’immobile (acquisto + oneri), moltiplicato per 100. È utile per analisi a medio‑lungo termine, su base pluriennale, e restituisce una visione globale del rendimento dell’investimento.
La tabella seguente riassume le differenze tra i tre indicatori.
| Indicatore | Formula | Cosa considera | Quando usarlo |
|---|---|---|---|
| Rendimento lordo | (affitto annuo ÷ prezzo di acquisto) × 100 | solo canone e prezzo di acquisto | confronto rapido tra più immobili |
| Rendimento netto | ((affitto annuo − spese annue) ÷ prezzo di acquisto) × 100 | manutenzione, tasse, assicurazione, mutuo, periodi di sfitto | valutazione realistica della redditività |
| ROI | ((profitto netto annuo + plusvalenza) ÷ costo totale dell’immobile) × 100 | reddito da affitto e rivalutazione del capitale | analisi su base pluriennale, medio-lungo termine |
Investire nel mattone conviene ancora nell’autunno 2026?
Investire nel mattone continua a convenire nell’autunno 2026, perché il mercato immobiliare italiano non mostra segnali di bolla e i prezzi restano storicamente stabili.
Secondo il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni della Banca d’Italia, nel secondo trimestre 2026 i prezzi di vendita hanno rallentato ma restano su livelli storicamente solidi, con margini di sconto e tempi di vendita ai minimi dall’inizio della rilevazione. Il 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma conferma un quadro di crescita moderata, con prezzi in aumento e locazioni ancora su livelli elevati.
Un secondo aspetto da considerare è il costo opportunità, ovvero il valore della migliore alternativa a cui si rinuncia scegliendo di investire in immobili piuttosto che in altri strumenti finanziari. L’acquisto di un asset immobiliare rappresenta un’alternativa più stabile rispetto ai mercati finanziari, per definizione più volatili: nel lungo periodo i prezzi delle case in Italia hanno mostrato un andamento tendenzialmente più prevedibile rispetto alle oscillazioni di borsa.
Tendenze del mercato immobiliare in Italia per l’autunno 2026
Nel primo semestre 2026 gli investimenti immobiliari istituzionali in Italia hanno superato i 7,3 miliardi di euro, con una crescita del 37% rispetto allo stesso periodo del 2025, secondo Investimenti Magazine.
Il settore retail guida la crescita con oltre 2,4 miliardi di euro investiti, trainato da operazioni di rilievo come la cessione di una quota dell’immobile di via Montenapoleone a Milano. Il comparto industrial & logistics segue con circa 1,2 miliardi di euro, in aumento del 48% su base annua, mentre l’hospitality mantiene un ruolo significativo nonostante un lieve calo. Il segmento living, che comprende student housing e senior living, cresce dell’89% raggiungendo 650 milioni di euro.
Sul fronte residenziale, Confcommercio-Fimaa stima per il 2026 compravendite in aumento dell’1-1,5% e prezzi in crescita di circa il 2%, per un totale atteso di oltre 770.000 transazioni.
Restano centrali anche i bonus fiscali e gli incentivi per l’efficientamento energetico, che continuano a rendere interessanti i progetti di riqualificazione e gli acquisti in chiave ESG.
Quali sono le tipologie di investimento immobiliare più richieste?
Nel primo semestre del 2026 le tipologie di investimento immobiliare più richieste dagli investitori istituzionali sono state:
- retail: negozi, centri commerciali e retail park, con oltre 2,4 miliardi di euro investiti
- logistica: magazzini e centri di distribuzione, in crescita del 48% grazie all’espansione dell’e-commerce
- hospitality: hotel e strutture ricettive, ancora attrattivi nonostante un lieve rallentamento
- living: student housing e senior living, in forte crescita (+89%)
- healthcare e RSA: un segmento emergente, con oltre 200 milioni di euro investiti nel primo semestre
A queste si affiancano gli investimenti privati nel residenziale, tradizionalmente la forma più diffusa di investimenti immobiliari a reddito per chi dispone di capitali più contenuti.
Quanto si guadagna con gli investimenti immobiliari?
Gli investimenti immobiliari possono generare guadagni diversi a seconda della strategia adottata e del tipo di immobile acquistato: chi cerca investimenti immobiliari a reddito trova nella locazione la strada più diretta, ma non è l’unica.
Ecco alcuni esempi di importi guadagnati a seconda della strategia scelta:
- rivendita: se si acquista un immobile a un prezzo inferiore al valore di mercato e lo si rivende a un prezzo più elevato, il guadagno può essere significativo. Un investitore immobiliare che ha acquistato un appartamento a 100.000 euro e lo ha rivenduto a 150.000 euro ha ottenuto un guadagno di 50.000 euro
- locazione: un immobile dato in affitto con regolare contratto di locazione può essere una scelta profittevole; il guadagno dipende dal canone e dai costi di gestione. Un appartamento acquistato a 200.000 euro e affittato a 1.000 euro al mese genera un guadagno annuo di circa 12.000 euro
- ristrutturazione: acquistare un immobile da ristrutturare e rivenderlo dopo i lavori può generare un margine importante. Una casa fatiscente acquistata a 50.000 euro, ristrutturata con una spesa di ulteriori 50.000 euro e venduta a 150.000 euro produce un guadagno di 50.000 euro
- rent to buy: prevede l’affitto dell’immobile con la possibilità di acquistarlo a un prezzo prefissato dopo un certo periodo. Un immobile acquistato a 150.000 euro e affittato a 1.000 euro al mese per tre anni, riscattato infine a 180.000 euro, genera un guadagno di 30.000 euro.
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Come si guadagna con gli investimenti immobiliari?
Gli investimenti immobiliari possono generare guadagni diversi a seconda della strategia adottata e del tipo di immobile acquistato. Ecco alcuni esempi di importi guadagnati.
| Strategia | Esempio di investimento | Guadagno stimato |
|---|---|---|
| Rivendita | acquisto a 100.000 €, rivendita a 150.000 € | 50.000 € |
| Locazione | acquisto a 200.000 €, affitto a 1.000 €/mese | 12.000 €/anno |
| Ristrutturazione | acquisto a 50.000 € + 50.000 € di lavori, vendita a 150.000 € | 50.000 € |
| Rent to buy | acquisto a 150.000 €, affitto a 1.000 €/mese per 3 anni, riscatto a 180.000 € | 30.000 € |
In Italia, i settori di investimento immobiliare più redditizi restano quelli non residenziali. Secondo i dati Idealista relativi al secondo trimestre 2026, i locali commerciali offrono un rendimento lordo del 12,5%, gli uffici del 10% circa e i garage dell’8,2%.
Anche il settore residenziale può essere redditizio, soprattutto nei capoluoghi minori: il rendimento lordo medio nazionale delle case in affitto si attesta al 9,7%, con Trapani in testa alla classifica all’11,2%, seguita da Biella (10,7%) e Catanzaro (10,2%).
| Città | Rendimento lordo (II trim. 2026) |
|---|---|
| Trapani | 11,2% |
| Biella | 10,7% |
| Catanzaro | 10,2% |
| Reggio Calabria / Ragusa | 10,1% |
| Palermo | 8,4% |
| Genova | 8% |
| Torino | 7,6% |
| Bari | 7,4% |
| Roma | 6,9% |
| Napoli | 6,6% |
| Firenze | 5,8% |
| Bologna | 5,6% |
| Milano | 5,4% |
Dove comprare casa per un investimento in Italia nell’autunno 2026?
Nell’autunno 2026 chi desidera investire in immobili in Italia può scegliere tra mercati solidi e aree emergenti con diversi profili di rendimento: Milano e Roma restano i poli più forti per stabilità e liquidità, ma altre città offrono margini di crescita interessanti.
Milano si conferma la capitale dell’investimento immobiliare, pur mostrando alcuni segnali di rallentamento nei prezzi secondo Nomisma. I canoni restano elevati nelle zone centrali, mentre le periferie in riqualificazione offrono i rendimenti lordi più alti, spinti anche dal boom degli affitti brevi legato alle Olimpiadi invernali Milano-Cortina 2026.
| Zona | Prezzo vendita (€/m², apr 2026) | Affitto (€/m²) | Rendimento lordo | Note |
|---|---|---|---|---|
| Prime (Brera, Duomo) | 8.000–11.000 | 30–31 | 3–3,5% | Boom affitti brevi olimpici |
| Semicentrali (Lambrate, Porta Romana) | 4.500–6.000 | 22–25 | 3,5–4,5% | Domanda studenti |
| Emergenti (Bovisa, Santa Giulia) | 3.500–5.000 | 18–22 | 4,5–5% | Rigenerazione +10% |
| Hinterland (Sesto SG, Segrate) | <4.000 | 16–20 | 6–8% | Stabile, basso rischio |
Roma, sostenuta dagli investimenti legati al Giubileo 2025 e da un mercato turistico ancora dinamico, registra un rendimento lordo intorno al 6,9% secondo Idealista, con un forte potenziale nel settore degli affitti brevi.
Tra i mercati intermedi, Genova guida la classifica dei grandi capoluoghi con un rendimento lordo dell’8%, seguita da Torino al 7,6%: prezzi di ingresso più contenuti e una domanda abitativa stabile rendono queste città interessanti per chi cerca investimenti immobiliari a reddito con capitale ridotto.
Nel Sud Italia, Palermo (8,4%) e Bari (7,4%) offrono tra i rendimenti più alti fra i grandi capoluoghi, mentre Napoli si attesta al 6,6% pur mantenendo un forte dinamismo nel mercato residenziale.
Milano e Roma garantiscono stabilità e liquidità, mentre le città del Centro-Sud offrono rendimenti superiori con un capitale d’ingresso più basso: la strategia più efficace nell’autunno 2026 resta puntare su quartieri in trasformazione, ben collegati e con domanda abitativa strutturale.
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Crowdfunding immobiliare nell’autunno 2026: di cosa si tratta e come funziona?
Il crowdfunding immobiliare nell’autunno 2026 resta una delle modalità di investimento più accessibili in Italia, perché consente di partecipare a progetti immobiliari reali anche con piccoli capitali, in modo digitale e trasparente.
Le piattaforme si dividono in due categorie principali:
- piattaforme lending come Trusters, di proprietà di CrowdFundMe, che offrono prestiti ai promotori dei progetti: gli investitori ricevono il rimborso del capitale prestato oltre agli interessi
- piattaforme equity come CrowdFundMe, dove gli investitori acquistano quote di capitale di rischio della società del progetto, che può riguardare operazioni di buy to sell, buy to let o rent to rent; gli investitori ricevono dividendi, spesso annuali, basati sui profitti delle operazioni
Secondo il 9° Report Crowdinvesting del Politecnico di Milano, il rendimento medio di mercato dei progetti di crowdfunding immobiliare resta elevato: 13,22% lordo annuale per le campagne equity e 10,01% lordo per quelle lending.
I vantaggi principali restano accessibilità, diversificazione e gestione professionale: è possibile investire immobiliare anche con meno di 1.000 euro, distribuendo il capitale su più progetti e ricevendo aggiornamenti costanti sull’andamento delle operazioni.
Per chi desidera entrare nel mercato immobiliare senza acquistare direttamente un immobile, il crowdfunding rappresenta oggi una soluzione scalabile, resa possibile da piattaforme autorizzate come CrowdFundMe, che selezionano progetti monitorati con trasparenza.
Investire in immobili con pochi soldi: le alternative
Investire in immobili con pochi soldi è possibile scegliendo strumenti che non richiedono l’acquisto diretto di una proprietà.
Le principali alternative sono:
- crowdfunding immobiliare, equity o lending, con soglie di ingresso spesso inferiori a 1.000 euro
- REIT e fondi immobiliari quotati, per chi vuole esporsi al mattone tramite i mercati finanziari
- quote di fondi immobiliari alternativi riservati, adatti a investitori con budget più elevati
- rent to buy, per chi vuole entrare gradualmente nella proprietà accumulando capitale con l’affitto versato.
Ognuna di queste soluzioni comporta un profilo di rischio e liquidità diverso rispetto all’acquisto diretto: prima di scegliere conviene valutare orizzonte temporale, capitale disponibile e tolleranza al rischio.
Domande frequenti
Investimento immobiliare, conviene nel 2026?
Sì: il mercato non mostra segnali di bolla, i rendimenti lordi restano vicini al 9,7% a livello nazionale e gli immobili continuano a offrire un flusso di reddito più stabile rispetto ai mercati finanziari.
Quanto capitale serve per iniziare a investire in immobili?
Per l’acquisto diretto servono in genere almeno 100.000 euro, oltre alle spese accessorie; per chi vuole investire in immobili con pochi soldi, il crowdfunding immobiliare permette di iniziare anche con meno di 1.000 euro.
È vero che si può investire immobiliare anche con un piccolo budget?
Sì, attraverso crowdfunding, REIT o fondi immobiliari quotati è possibile partecipare a progetti immobiliari senza dover acquistare un intero immobile.
Qual è il rendimento medio di un investimento immobiliare in Italia oggi?
Secondo Idealista, nel secondo trimestre 2026 il rendimento lordo medio nazionale delle case in affitto è del 9,7%, con punte oltre l’11% nelle città meno centrali e valori più contenuti a Milano (5,4%).
Meglio Milano o Roma per un investimento immobiliare?
Milano e Roma offrono maggiore stabilità e liquidità ma rendimenti lordi più contenuti (rispettivamente 5,4% e 6,9%); chi cerca un rendimento più alto può orientarsi verso città come Genova, Palermo o i capoluoghi del Sud Italia.
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L’investimento di progetti di crowdfunding può comportare il rischio di perdita del capitale investito. Per ogni informazione, consulta la sezione Termini e Condizioni sul nostro sito.