Tra le possibili forme di investimento va annoverato il real estate crowdfunding. Ma entrare nel mercato immobiliare può comportare il rischio di perdita. Vediamo allora più nel dettaglio quali sono i rischi.
Crowdfunding immobiliare, di cosa si tratta
In linea teorica investire in immobili, o volere realizzare un qualsiasi progetto immobiliare con l’obiettivo di ottenerne degli utili, attualmente è una operazione relativamente facile. Basta avere un piccolo capitale da investire, anche 10.000 euro possono essere sufficienti, una connessione internet e un computer con il quale interfacciarsi ad una delle piattaforme di crowdfunding presenti online.
Nella pratica, e dunque su di un piano strategico e operativo, è invece necessaria una serie di informazioni relative a:
- cosa sia esattamente il crowdfunding e come funziona
- ai rischi impliciti dell’equity crowdfunding
- il mercato immobiliare
- crowdfunding immobiliare e rischi connessi. Insieme, certamente, alle sue potenzialità.
In base alle rilevazioni dell’Agenzia delle Entrate, rilevazioni che in buona sostanza sono statistiche trimestrali, emerge un trend del mercato immobiliare in ripresa, in seguito ai due anni di pandemia e lockdown. Solo nel 2021, per indicare dei numeri ormai consolidati, il mercato residenziale ha visto oltre 748.000 transazioni effettuate, con una variazione di compravendite pari a un +34% rispetto all’anno precedente.
Sono cifre importanti, che rafforzano l’idea di come gli investimenti immobiliari siano un vero e proprio strumento per avere ricavi, a patto di affrontare un rischio di perdita del capitale impegnato. L’immobile può rappresentare quindi una asset class, ovvero un investimento finanziario, di indubbio valore.
Equity crowdfunding, una definizione
Cosa significa investire in equity crowdfunding? Significa innanzitutto conoscere in modo approfondito questa pratica di investire in aziende, come può essere le startup oppure le PMI (piccole e medie imprese), che non sono quotate in borsa. Realtà ad alto potenziale. E si tratta di fare un investimento direttamente online, attraverso piattaforme dedicate.
Con il crowdfunding è letteralmente la folla a finanziare, per mezzo di una piattaforma online, un progetto imprenditoriale. Il crowdfunding è stato in territorio statunitense nel 2012, mentre il crowdfunding immobiliare ha iniziato a catalizzare l’attenzione degli investitori europei ed italiani nel 2018.
L’inquadramento giuridico, in contesto comunitario, si ha grazie al Regolamento UE 2020/1503, grazie al quale è possibile per le piattaforme di crowdfunding immobiliare, e non solo, operare non più su base nazionale ma più prettamente comunitaria.
Con l’equity crowdfunding è possible utilizzare un investimento minimo che dà comunque all’investitore la possibilità di partecipare alle attività dell’azienda finanziata, con relativi diritti amministrativi e patrimoniali. E grazie alle piattaforme online dedicate al crowdfunding, è possibile partecipare a più campagne di crowdfunding da parte del singolo investitore.
Ci sono poi ulteriori vantaggi di cui tenere conto, il mercato di cui si sta parlando è in continua crescita, un mercato che permette una ottima possibilità di diversificazione del portafoglio. Gli investimenti in crowdfunding, poi, non presentano alcun costo fisso.
Crowdfunding immobiliare, rischi o possibilità?
È quindi in un simile contesto che si colloca il crowdfunding immobiliare, che può essere definito come una tipologia di investimento in crowdfunding posta in essere da diversi piccoli risparmiatori privati.
Data una piattaforma di crowdfunding, l’investitore sceglie una campagna a cui aderire e decide il capitale da investire. Gli istituti di credito non sono coinvolti, e i singoli investitori si aspettano una remunerazione per il capitale che hanno collocato.
Il crowdfunding immobiliare può essere di due tipi:
- lending crowdfunding immobiliare
- equity crowdfunding immobiliare.
Nel caso del lending crowdfunding immobiliare i privati, una volta che hanno investito la propria quota di capitale, possono ricevere degli interessi periodici, di solito sotto forma di cedole mensili, ovvero interessi oppure dividendi che sono versati, in questo caso, su base mensile.
Quando invece l’investimento avviene con l’equity crowdfunding immobiliare, gli investitori entrano a tutti gli effetti nel capitale societario, ottengono quindi una quota societaria in cambio del capitale investito. Il guadagno, per gli investitori, consisterà nella divisione dei rendimenti del progetto immobiliare finanziato.
Tradotto in numeri, il lending crowdfunding immobiliare può determinare un guadagno annuo che oscilla dall’8% al 14%, laddove l’equity crowdfunding immobiliare parte da un 10% lordo, su base annua, per poi salire.
I rischi dell’equity crowdfunding immobiliare
Bisogna sempre tenere a mente che non c’è guadagno se non c’è rischio, e il crowdfunding immobiliare non è esente da questa regola dei mercati. Esiste quindi un insieme di rischi connessi al crowdfunding immobiliare che è importante conoscere prima di decidersi per un investimento, indipendentemente dalle somme di denaro che saranno impiegate.
Il primo grande rischio è il cosiddetto rischio di illiquidità. Le imprese immobiliari che si ritrovano a chiedere un finanziamento, attraverso piattaforme di investimento online, possono essere insolventi. Non è infrequente che progetti solidi di business abbiano riuscite negative. C’è poi un secondo rischio, determinato dal fattore tempo: prima che l’investimento determini un rendimento possono trascorrere anche molti anni.
Un terzo rischio è determinato dalla natura stessa del crowdfunding, perché con questa modalità di finanziamento gli investitori diventano azionisti e comproprietari della società, se ne assumono di fatto tutti i rischi ma allo stesso tempo non diventano debitori con diritto di prelazione.
Ulteriori rischi legati al crowdfunding immobiliare
Tra gli altri rischi legati al crowdfunding immobiliare si deve ricordare la possibilità di fallimento societario, circostanza nella quale l’investitore si troverà costretto a rispondere di tasca propria, ovvero con il proprio capitale.
Non va dimenticato come un rischio implicito, e tipico degli investimenti immobiliari, è dato dalla possibile svalutazione della proprietà. Quando si investe in un progetto immobiliare o su di un singolo immobile, la possibilità di svalutazione è un fatto che può accadere a qualsiasi altezza del progetto. Basti pensare ad una crisi finanziaria, come è accaduto nel 2008.
Spesso, quando si investe nelle costruzioni vere e proprie, dei ritardi nella realizzazione e ultimazione dello specifico progetto possono costituire un peso a sfavore della redditività del progetto stesso.
Un ultimo aspetto da considerare risiede nella mancanza di potere decisionale. Nel real estate crowdfunding l’investimento di capitale non dà diritto all’investitore di esercitare le proprie competenze a favore dell’impresa o del progetto immobiliare.
E se bisogna investire in un progetto immobiliare, è preferibile investire nel settore della ristrutturazione immobiliare, rispetto al settore delle costruzioni, che tendenzialmente presenta meno rischi.