Il frazionamento immobiliare è la procedura tecnica e catastale che permette di dividere un’unità abitativa in due o più unità autonome, e serve a chi vuole ottimizzare gli spazi, aumentare il valore di un immobile o crearne più unità da vendere o affittare separatamente.
Cos’è il frazionamento immobiliare?
Il frazionamento immobiliare consiste nel dividere un’unità immobiliare esistente in due o più parti indipendenti, ciascuna dotata di accesso autonomo e dei propri impianti, per l’affitto o la vendita.
Si tratta di una pratica sempre più diffusa tra chi possiede immobili di grande metratura e vuole ricavarne più unità abitative distinte, sia per uso proprio sia per finalità di reddito. Il frazionamento immobiliare può essere definito come un un percorso che unisce aspetti tecnici, urbanistici e catastali: richiede il rispetto di requisiti igienico-sanitari precisi, come superfici minime e altezze regolamentari per ogni unità, oltre alla verifica della compatibilità con il regolamento condominiale e con gli strumenti urbanistici comunali.
I costi indicativi per le sole pratiche tecniche vanno dai 600 ai 4.000 euro, a cui si aggiungono i costi dei lavori edili veri e propri, che variano molto in base alla complessità dell’intervento, ad esempio quando serve duplicare impianti elettrici, idraulici o termici. Il risultato finale, se condotto correttamente, è un incremento del valore complessivo dell’immobile e una maggiore flessibilità d’uso, sia abitativo sia di investimento.
A ricorrere al frazionamento sono soprattutto tre categorie di soggetti:
- i proprietari che vogliono destinare parte dell’immobile a un familiare mantenendo autonomia abitativa
- gli investitori che puntano a più canoni di locazione separati
- chi acquista immobili di grandi dimensioni con l’obiettivo di rivenderli suddivisi in unità più piccole e più facili da collocare sul mercato.
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Come funziona il frazionamento immobiliare per suddividere un immobile in più unità?
Il frazionamento funziona attraverso un iter che parte da una verifica tecnica di fattibilità, prosegue con la pratica edilizia comunale e i lavori di adeguamento, e si chiude con l’aggiornamento catastale delle nuove unità.
Il primo passo spetta a un tecnico abilitato, geometra, architetto o ingegnere, che verifica la regolarità urbanistica dell’immobile, l’assenza di vincoli paesaggistici o storico-artistici e la conformità al regolamento condominiale. Solo dopo questa verifica si può procedere con la pratica edilizia da presentare allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune.
Ogni nuova unità deve risultare autonoma sotto ogni aspetto, dall’accesso indipendente agli impianti separati, requisito che spesso richiede lavori strutturali non banali. Una volta completati gli interventi, si procede con l’aggiornamento della planimetria catastale tramite la procedura Docfa, che assegna un nuovo subalterno a ciascuna unità derivata dal frazionamento.
I tempi complessivi variano molto in base alla complessità dei lavori e alla rapidità dell’ufficio tecnico comunale competente: per interventi semplici, senza opere strutturali rilevanti, l’intero iter può concludersi in poche settimane, mentre progetti che comportano modifiche impiantistiche estese o l’apertura di nuovi accessi possono richiedere diversi mesi tra progettazione, esecuzione dei lavori e aggiornamento catastale finale.
Frazionamento immobiliare, quando conviene?
Il frazionamento conviene quando l’incremento di valore complessivo delle nuove unità supera i costi tecnici e di ristrutturazione sostenuti, situazione tipica di immobili di grande metratura in zone con forte domanda abitativa.
Un appartamento di 150 metri quadri diviso in due unità da 75 metri quadri ciascuna può generare un valore di mercato complessivo superiore rispetto all’unità originaria, perché il mercato immobiliare premia tagli più piccoli e più facilmente collocabili, sia in vendita sia in affitto.
A titolo puramente indicativo, se l’appartamento intero vale 300.000 euro sul mercato, due unità da 75 metri quadri potrebbero valere insieme anche 340.000 o 350.000 euro, a fronte di un investimento in pratiche tecniche e lavori che si aggira in genere tra i 20.000 e i 50.000 euro, a seconda della complessità degli interventi richiesti. Questo calcolo va sempre verificato caso per caso, valutando il ROI immobiliare atteso rispetto all’investimento necessario.
Il frazionamento conviene in particolare quando:
- l’immobile si trova in una zona con domanda elevata di tagli piccoli o medi
- la metratura originaria è ampia abbastanza da garantire unità finali comunque vivibili
- i costi di adeguamento impiantistico restano contenuti rispetto al valore atteso delle nuove unità
- l’obiettivo è il frazionamento immobile per vendita separata, più rapida rispetto alla cessione di un unico grande immobile.
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Quali permessi servono per frazionare un appartamento?
Per frazionare un appartamento serve una CILA o una SCIA, a seconda della portata dei lavori previsti, oltre alla verifica preventiva di eventuali vincoli condominiali, paesaggistici o storico-artistici sull’immobile. L’acronimo CILA sta per Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, mentre SCIA sta per Segnalazione Certificata di Inizio Attività.
L’autorizzazione per frazionamento unità immobiliare dipende poi dal tipo di intervento richiesto. Per lavori che non incidono sulla struttura portante è generalmente sufficiente una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, mentre per interventi più incisivi, come la creazione di nuove aperture o la modifica di elementi strutturali, è necessaria una Segnalazione Certificata di Inizio Attività.
Ecco perché la scelta tra frazionamento immobiliare CILA o SCIA va sempre valutata insieme al tecnico incaricato, in base al progetto specifico. In alcuni Comuni, come Roma, le procedure e i tempi di istruttoria possono variare sensibilmente rispetto ad altre città, e questo va sempre verificato prima di avviare i lavori.
Oltre al titolo edilizio, è indispensabile controllare il regolamento condominiale, che in alcuni casi vieta espressamente il frazionamento delle unità immobiliari o lo subordina al parere favorevole dell’assemblea. Anche in assenza di un divieto esplicito, un aumento significativo dei millesimi complessivi legato alle nuove unità può comunque richiedere il coinvolgimento formale del condominio prima di procedere con i lavori.
Iter burocratico completo per il frazionamento di un edificio
L’iter completo per il frazionamento comprende cinque fasi principali: verifica di fattibilità tecnica, presentazione della pratica comunale, esecuzione dei lavori, aggiornamento catastale e deposito della fine lavori con nuova agibilità.
Ogni fase ha una propria funzione e va seguita nell’ordine corretto per evitare rallentamenti o contestazioni successive:
- fattibilità: il tecnico verifica regolarità urbanistica, vincoli e conformità al regolamento condominiale
- pratica comunale: si presenta CILA o SCIA allo Sportello Unico per l’Edilizia in base all’entità dei lavori
- lavori edili: si eseguono gli interventi necessari, dalla duplicazione degli impianti alla creazione di accessi autonomi
- aggiornamento catastale: si presenta la pratica Docfa per attribuire i nuovi subalterni alle unità frazionate
- fine lavori e agibilità: si deposita la fine lavori, si effettua il collaudo e si aggiornano le tabelle millesimali condominiali
Gli oneri per frazionamento immobiliare non si limitano alle parcelle tecniche: comprendono anche eventuali oneri di urbanizzazione dovuti al Comune, che vanno calcolati caso per caso in base al tipo di intervento e alla normativa urbanistica locale vigente.
Possibilità di investimento legate al frazionamento di un immobile
Il frazionamento immobiliare rappresenta una strategia di investimento concreta perché permette di valorizzare immobili sottoutilizzati, aumentandone il valore complessivo di rivendita o il potenziale di reddito da locazione.
Chi investe nel mattone può usare il frazionamento come leva per strategie di flipping immobiliare, acquistando immobili di grande metratura a prezzi favorevoli, dividendoli in più unità e rivendendoli separatamente per generare una plusvalenza immobiliare superiore rispetto alla semplice compravendita.
In alternativa, le unità frazionate possono restare in portafoglio come investimenti immobiliari a reddito, moltiplicando le fonti di canone rispetto a un unico grande appartamento affittato. Questa strategia richiede però un’attenta due diligence preliminare, perché errori nella valutazione dei costi tecnici o nei tempi burocratici possono erodere rapidamente i margini attesi.
Per chi non vuole gestire direttamente l’intero processo, restano percorribili anche forme di investimento indiretto nel settore, come il crowdfunding immobiliare sostenibile, che permette di partecipare a progetti di valorizzazione immobiliare senza doversene occupare in prima persona. In entrambi i casi, la valutazione preventiva di costi, tempi e vincoli normativi resta il fattore che più di ogni altro determina il successo economico dell’operazione.
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L’investimento di progetti di crowdfunding può comportare il rischio di perdita del capitale investito. Per ogni informazione, consulta la sezione Termini e Condizioni sul nostro sito.