Descrizione
[WEBINAR] – Rivedi il webinar di Casa Modrone
📅 Per parlare con Enrico Pandian, promotore del progetto e referente dell’operazione, è possibile fissare un appuntamento tramite il suo Calendly.
Il progetto Casa Modrone si sviluppa in Via Uberto Visconti di Modrone, Milano, nel cuore della zona San Babila, una delle aree più centrali e strategiche della città.
L’operazione segue il successo di Casa Visconti, realizzata all’inizio dell’anno, e riguarda i due appartamenti attigui sullo stesso pianerottolo.
Il progetto prevede la creazione di 13 camere con bagno privato, per un totale di 26 posti letto.
L’obiettivo è massimizzare il rendimento attraverso affitti turistici brevi, sfruttando la posizione centrale e la diversificazione dell’offerta (13 unità indipendenti), che garantisce un’ottimizzazione del rischio e un flusso di cassa costante.
La gestione sarà affidata a I Love Tourist S.r.l., società già attiva su Milano (Casa Visconti) e in altre 5 strutture tra Verona e Venezia.
Si occuperà di check-in, customer care e integrazione con piattaforme di distribuzione (Booking, Airbnb, Expedia), con un compenso flat di €2.000/mese.
Tutti i costi operativi (pulizie, biancheria, utenze, TARI, IMU, condominio e manutenzione) saranno a carico della società.
L’intervento ha perseguito l’obiettivo di massimizzare il numero e la qualità delle camere ricavabili, ottimizzando al contempo la superficie utile delle unità immobiliari. Le due unità duplex originarie (A e B) sono state riconfigurate in tre unità immobiliari indipendenti su un solo livello, eliminando le scale interne e recuperando gli spazi distributivi minimi necessari all’accesso alle camere.
Risultato complessivo: 13 camere da letto complessive con bagno privato.
- Unità A (piano rialzato): 97 m² – 4 camere
- Unità B (piano rialzato): 48,3 m² – 2 camere
- Unità C (piano seminterrato): 162,7 m² – 7 camere
Distribuzione interna e ottimizzazione degli spazi – Piano rialzato (UI A e B) – Al piano rialzato sono state mantenute le due unità immobiliari originarie, A e B, riorganizzate per garantire la massima efficienza distributiva.
- Unità A: composta da quattro camere indipendenti, ciascuna con bagno privato, servite da un corridoio centrale con accesso diretto dall’ingresso comune.
- Unità B: composta da due camere con bagno privato, distribuite in modo da ottimizzare la superficie utile e la privacy.
Gli interventi proposti prevedono un ridisegno funzionale degli spazi esistenti, con particolare attenzione ai percorsi, all’illuminazione naturale e alla facilità di manutenzione nel tempo.
Distribuzione interna e ottimizzazione degli spazi – Piano seminterrato (UI C) – Il piano seminterrato è stato completamente riorganizzato per creare una terza unità immobiliare autonoma (Unità C) di circa 162 m². L’appartamento comprende sette camere da letto, di cui quattro con bagno privato in camera e tre con bagno dedicato accessibile dal corridoio distributivo comune e un ripostiglio con bagno di servizio.
La nuova configurazione sfrutta la profondità del piano per garantire a tutte le camere un adeguato livello di illuminazione e aerazione, con spazi di servizio compatti e facilmente gestibili.
Perché investire
Investire in Casa Modrone significa partecipare a un progetto immobiliare in una delle zone più attrattive di Milano, dove domanda turistica e business restano tra le più alte in Italia.
La zona San Babila / Visconti di Modrone è caratterizzata da un’elevata presenza di servizi, collegamenti pubblici e vicinanza ai principali punti d’interesse (Duomo, Quadrilatero della Moda, Corso Vittorio Emanuele).
Il prezzo di acquisto inferiore alla media di mercato (€5.500/mq vs €7.900/mq) offre un potenziale di rivalutazione significativo.
La licenza di Foresteria Lombarda assicura stabilità normativa, senza rischi di revoca o restrizioni all’attività turistica.
L’apertura della struttura è prevista in tempo per le Olimpiadi invernali 2026, evento che garantirà ulteriore visibilità e domanda.
Punti di forza principali
- Zona premium di Milano, con asset contiguo già a reddito (Casa Visconti)
- Elevata diversificazione: 13 camere indipendenti e 26 posti letto
- Prezzo al mq inferiore al mercato e forte potenziale di rivalutazione
- Gestione professionale da parte di una società specializzata
- Orizzonte temporale di 5 anni con exit pianificata
Punto di debolezza
Piano Reward
Rendita annua attesa e Successiva Exit a 5 anni
La società prevede un rendimento netto del 9% annuo. Alla scadenza dei 5 anni, è prevista la vendita della proprietà, supportata da uno storico consolidato di fatturato ed EBITDA.
L’obiettivo è generare un plusvalore di almeno il 12,5% nel periodo quinquennale, in aggiunta ai rendimenti annui derivanti dalla gestione turistica.
Come previsto dall’art. 7.3 dello Statuto, nel caso in cui vengano trasferite tutte le quote che costituiscono l’intero capitale della Società, o in caso di liquidazione o scioglimento della stessa, i soci detentori delle quote di categoria A avranno il diritto di ricevere dal socio o dai soci che possiedono quote di categoria B un importo pari al 30% della differenza tra il prezzo ricevuto dal socio (che include le distribuzioni degli utili degli anni precedenti) e il valore nominale, aumentato del 7% per ogni anno di possesso della quota, calcolato come interesse semplice.
Esempio struttura investimento e ritorno economico al netto dell’earn-out
Per l’operazione verrà costituita una SRL dedicata all’acquisto e alla gestione degli immobili.
Struttura delle quote:
- Quote B – sottoscritte dagli investitori
- Quote A – detenute dai fondatori, con earn-out pari al 30% del plusvalore generato al termine dei 5 anni, oltre la soglia prevista per i sottoscrittori delle quote B (1x + 7% annuo)
La società sarà qualificata come startup innovativa, consentendo ai soci di beneficiare delle detrazioni fiscali 2025.
Come investiremo i capitali raccolti
I capitali raccolti tramite CrowdFundMe, insieme ai mezzi propri della società promotrice, saranno destinati a coprire i costi dell’operazione e garantire un utilizzo efficiente delle risorse.
Ripartizione stimata dei fondi:
- Acquisto degli immobili: €2.028.000 (circa €5.500/mq, prezzo inferiore al mercato)
- Commissione transazione: 5% = €101.400
- Costi di set-up: spese notarili, tasse, architetto, direzione lavori, adattamento immobile, arredamento, costituzione veicolo
- Costi di gestione annuali: software, strumenti digitali e assicurazioni
- Compenso società di gestione: €2.000/mese (flat)
- Ricavi previsti: €434.700 annui lordi (ADR medio €115/notte con 74% occupazione stimata)
L’attuale Casa Visconti registra un ADR medio di €185,07 e un’occupazione dell’85%, confermando il potenziale della zona e la sostenibilità del modello operativo.
Strategie di sviluppo
L’investimento seguirà un percorso strutturato in fasi, finalizzato a generare redditività e alla valorizzazione dell’asset.
Fasi operative
1. Acquisizione (0–3 mesi)
- Finalizzazione dell’acquisto dei due appartamenti e costituzione della SRL veicolo
- Definizione della struttura societaria e dei rapporti con la società di gestione
2. Preparazione e allestimento (3–6 mesi)
- Adattamento e arredamento degli spazi (immobili già ristrutturati)
- Installazione di dotazioni per affitti turistici e attivazione contratti di gestione
3. Messa a reddito e gestione (6 mesi – 5 anni)
- Avvio dell’attività di locazione turistica con listing su piattaforme internazionali
- Occupazione stimata: 74% con prezzo medio €115/notte
- Gestione completa da parte di I Love Tourist S.r.l.
- Distribuzione degli utili agli investitori durante il periodo di attività
4. Exit e vendita (dopo 5 anni)
- Vendita dell’asset con incremento di valore stimato del 12,5%
- Redistribuzione dei proventi secondo la procedura di cui all’art. 7.3 dello Statuto
