Calle del Magazen, Venezia

Acquisto e ristrutturazione immobile di lusso nel centro storico di Venezia per la conversione in struttura ricettiva destinata alla locazione turistica e vendita dopo 5 anni di attività

Società: Magazen Venezia S.r.l.
Progetto concluso

Obiettivo

€ 1.500.000

Investiti

€ 2.284.044

ROI stimato

45.55%
152%
ROI stimato per gli investitori del 9% annuo
Team con track record consolidato nel Real Estate turistico, con operazioni concluse a Verona e Venezia
Location centrale a 300 metri dal Ponte di Rialto e 800 metri da Piazza San Marco
Orizzonte temporale di 5 anni, distribuzione utili dal quarto anno ed exit pianificata tramite vendita dell’immobile

Tipo progetto

Real Estate

Tipo prodotto

Buy-To-Let

Durata

60 Mesi

Obiettivo Max

€ 2.299.800

ROI annuo stimato

9%

Invest. min.

€ 2.500

Tipo quota

B
Calle del Magazen, Venezia

Descrizione

Il progetto si sviluppa a Venezia in Calle del Magazen, nel sestiere di San Polo, a 300 metri dal Ponte di Rialto e a 800 metri da Piazza San Marco.

L’operazione – con un rendimento annuo atteso del 9,00% – prevede l’acquisto e la ristrutturazione di un appartamento di 376mq da convertire in una struttura ricettiva composta da 7 suite indipendenti, ciascuna con letto matrimoniale e bagno privato, destinate alla locazione turistica.

L’intervento si concentra su una zona a forte vocazione turistica, caratterizzata da un equilibrio tra potenziale di rendimento locativo e gestione del rischio ottimizzata. La via scelta ospita uno dei caratteristici “sotoporteghi” veneziani, elementi architettonici tipici che aumentano il valore storico e attrattivo dell’immobile.

Il veicolo sarà costituito come startup innovativa, con un algoritmo depositato in SIAE, consentendo agli investitori una detrazione fiscale del 30%. Gli utili verranno distribuiti a partire dal quarto anno.

Il promotore dell’iniziativa ha già gestito con successo operazioni analoghe a Verona e Venezia, consolidando un’esperienza pluriennale nella gestione di locazioni turistiche tramite la società I Love Tourist srl, con un solido track record e benchmark positivi a supporto del modello operativo.

Showreel

Perché investire

Un progetto immobiliare nella zona di Calle del Magazen, Venezia, rappresenta un’opportunità rara e strategica per gli investitori, grazie alla posizione privilegiata nel cuore del sestiere di San Polo, una delle aree a più alta intensità turistica della città. L’immobile si trova a 300 metri dal Ponte di Rialto e a 800 metri da Piazza San Marco, garantendo una forte attrattività per la locazione turistica a breve termine.

Punti di Forza del progetto

  • Solidità dell’Investimento: Venezia continua a consolidarsi come una delle destinazioni turistiche più attrattive a livello globale, con una domanda costantemente elevata, in particolare durante eventi e manifestazioni internazionali. Questo trend garantisce un mercato immobiliare dinamico, stabile e in continua rivalutazione.

  • Localizzazione Strategica: L’immobile è situato nel sestiere di Cannaregio, in una posizione estremamente vantaggiosa: a soli 15 minuti a piedi sia dalla stazione ferroviaria che da Piazza San Marco. Un contesto ideale per la locazione turistica ad alto rendimento.

  • Mitigazione del Rischio e Pronto all’Uso: La destinazione d’uso turistica consente di ridurre sensibilmente il rischio operativo, generando flussi di cassa ricorrenti. L’immobile è già dotato di impianti idraulici ed elettrici funzionanti, infissi in buono stato e fosse settiche regolarizzate, risultando immediatamente operativo per la messa a reddito.

  • Acquisto a prezzo inferiore di mercato: il prezzo di acquisto dell’immobile è pari a €3.850/m², contro una media di €5.850/m², creando un’opportunità concreta di valorizzazione dell’asset nel medio-lungo periodo.

Gestione operativa

La gestione dell’immobile sarà affidata a I Love Tourist S.r.l., società specializzata nell’hospitality management, già operativa su Venezia con la gestione di 3 appartamenti e con esperienza consolidata nella gestione di strutture turistiche (tra cui Alimante S.r.l. e Visconti Milano S.r.l., società che ha raccolta su CFM).
I Love Tourist S.r.l. curerà integralmente l’operatività dell’immobile, occupandosi di pulizie, fornitura e ricambio biancheria, manutenzione ordinaria, check-in e check-out.

Rendita annua e Successiva Exit a 5 anni

La società offre un rendimento del 7% annuo (interesse semplice) sull’investito seconda la struttura di liquidation preference (vedi Art. 26 dello statuto) . L’attuale previsione stima una rendita media annua del 9%.

Al termine del periodo di 5 anni, l’immobile sarà posto in vendita con l’obiettivo di valorizzare lo storico di performance economico-finanziarie maturato nel periodo (in particolare in termini di fatturato ed EBITDA). L’ipotesi di exit prevede la cessione a un investitore immobiliare, orientato anch’esso alla generazione di reddito annuale.

Si prevede un apprezzamento del valore dell’immobile pari ad almeno il 5% nell’arco del quinquennio, oltre a un rendimento lordo medio annuo (EBITDA/valore dell’immobile) stimato intorno al 9%, generato dalla gestione turistica dell’attività.

A tutela del capitale investito, è previsto un diritto di liquidation preference: ogni investitore ha diritto a ricevere il rimborso integrale del capitale investito (1x), maggiorato di un interesse minimo annuo del 7% a interesse semplice.

Esempio struttura investimento e ritorno economico al netto dell’earn-out

Per l’operazione verrà costituita una SRL che avrà il compito di acquistare l’immobile. Il capitale sarà suddiviso in due categorie di quote:

  • Quote B – Sottoscritte dagli investitori
  • Quote A – Detenute dal founder Enrico Pandian, con diritto a un earn-out pari al 30% del plusvalore generato dall’investimento al termine del periodo di 5+ anni.

Esempio

  • Investimento iniziale: €10.000
  • Per 5 anni riceve un affitto annuo di €900 (pari al 9% del capitale come da stime).
  • Al sesto anno, la quota viene ceduta a €10.500 (+5% rispetto al capitale iniziale come da stime).
  • Il rendimento minimo garantito per le quote B è pari a 1x + 7% annuo a interesse semplice.
  • Eventuali extra-profitti superiori a questa soglia attivano un earn-out a favore di Enrico, pari al 30% dell’eccedenza.

Calcolo del rendimento per l’investitore

A) I ricavi percepiti dall’investitore sono:

  1. Affitto annuo: €900 × 5 anni = €4.500
  2. Valore di cessione della quota al 6° anno: €10.500

Totale incassato: €4.500 (affitti) + €10.500 (cessione) = €15.000

B) Rendimento minimo garantito (1x + 7% annuo) = €10.000 + (€700 × 5) = €13.500

C) Calcolo dell’eccedenza

  • €15.000 (totale incasso) – €13.500 (minimo garantito) = €1.500
  • Earn-out per Enrico (30% su eccedenza): €1.500 × 30% = €450

D) Ritorno netto per l’investitore = €15.000 – €450 (earn-out) = €14.550

Il rendimento complessivo è pari al 45,55%. Se includessimo anche la detrazione fiscale (30% del capitale investito), il rendimento netto complessivo dell’investitore passa dal 45,5% a circa il 108% in 6 anni, raddoppiando praticamente l’esborso effettivo iniziale.

Piano Reward

Come investiremo i capitali raccolti

fondi raccolti tramite CrowdFundMe, insieme ai mezzi propri della società promotrice, saranno utilizzati per finanziare integralmente l’operazione, con l’obiettivo di massimizzare il rendimento per gli investitori e garantire un utilizzo efficiente e mirato delle risorse disponibili.

Ripartizione dei capitali raccolti

La società prevede un investimento complessivo pari a circa €2.250.000, da finanziare principalmente attraverso raccolta di equity. È inoltre allo studio l’opportunità di integrare una quota di debito al fine di ottimizzare la struttura finanziaria e valorizzare la leva sull’operazione.

  • Acquisto dell’immobile: €1.450.000
  • Ristrutturazione e impianti: €465.000 (+ IVA 10%) per la realizzazione di 3 nuovi bagni, adeguamenti impiantistici e interventi di riqualificazione generale.
  • Arredamento e finiture: €35.000 per l’allestimento degli interni e la dotazione funzionale delle 7 suite destinate alla locazione turistica.
  • Oneri notarili e fiscali:
    • Spese notarili: €5.000
    • Imposta di registro (9% del valore dell’immobile): €130.500
  • Spese di marketing e promozione: €43.500 budget dedicato alla promozione su piattaforme di affitti brevi e alla gestione dinamica delle prenotazioni.
  • Gestione veicolo e software: €8.500

Strategie di sviluppo

L’operazione seguirà un percorso strutturato in fasi, progettato per massimizzare il rendimento e ottimizzare i tempi di realizzazione. La durata complessiva stimata è di 5 anni, con una prima fase di acquisizione e messa a reddito dell’immobile, seguita dalla gestione operativa e dalla vendita finale per la valorizzazione dell’asset.

Fasi operative dell’investimento

Fase di acquisizione (0–3 mesi)

  • Finalizzazione dell’acquisto dell’immobile sito in Calle del Magazen e completamento delle pratiche notarili e amministrative.
  • Costituzione della SRL veicolo e definizione della struttura di governance.
  • Possibilità di ricorrere a un finanziamento per coprire parte del valore d’acquisto, qualora necessario.

Fase di ristrutturazione e allestimento (3–6 mesi)

  • Intervento sugli impianti idraulici ed elettrici, regolamentazione della fossa settica e revisione degli infissi.
  • Allestimento delle 7 camere con bagno privato e predisposizione dell’immobile per la locazione turistica.
  • Attivazione dei contratti di gestione con I Love Tourist Srl per pulizie, biancheria, check-in/out e customer service.

Fase di messa a reddito e gestione (6 mesi – 5 anni)

  • Avvio della locazione turistica con listing su Airbnb, Booking, Expedia e altri canali.
  • Strategia di pricing dinamico per ottimizzare l’occupazione media stimata al 69% (261 notti/anno) e il prezzo medio a camera di €171.
  • Distribuzione degli utili dal quarto anno, in linea con le norme sulle startup innovative.
  • Monitoraggio costante della redditività e delle performance gestionali.

Fase di exit e vendita (dopo 5 anni)

  • Cessione dell’immobile con uno storico di performance economiche consolidate.
  • Target di incremento del valore immobiliare di almeno il 5% grazie al contesto di mercato e alla qualità gestionale.
  • Redistribuzione dei proventi agli investitori, garantendo il ritorno del capitale investito più il rendimento annuo previsto.

Conto economico

Accedi o Registrati ora e scopri tutti i dettagli

Questa sezione è riservata agli utenti registrati.

Tutti i progetti sono corredati da business plan dettagliati che evidenziano perché investire, i risultati raggiunti, il mercato d’appartenenza e le strategie future.

Registrati

Hai un account? Login!

Accedi o Registrati ora e scopri tutti i dettagli

Questa sezione è riservata agli utenti registrati.

Tutti i progetti sono corredati da business plan dettagliati che evidenziano perché investire, i risultati raggiunti, il mercato d’appartenenza e le strategie future.

Registrati

Hai un account? Login!

Accedi o Registrati ora e scopri tutti i dettagli

Questa sezione è riservata agli utenti registrati.

Tutti i progetti sono corredati da business plan dettagliati che evidenziano perché investire, i risultati raggiunti, il mercato d’appartenenza e le strategie future.

Registrati

Hai un account? Login!

Accedi o Registrati ora e scopri tutti i dettagli

Questa sezione è riservata agli utenti registrati.

Tutti i progetti sono corredati da business plan dettagliati che evidenziano perché investire, i risultati raggiunti, il mercato d’appartenenza e le strategie future.

Registrati

Hai un account? Login!

Accedi o Registrati ora e scopri tutti i dettagli

Questa sezione è riservata agli utenti registrati.

Tutti i progetti sono corredati da business plan dettagliati che evidenziano perché investire, i risultati raggiunti, il mercato d’appartenenza e le strategie future.

Registrati

Hai un account? Login!

Accedi o Registrati ora e scopri tutti i dettagli

Questa sezione è riservata agli utenti registrati.

Tutti i progetti sono corredati da business plan dettagliati che evidenziano perché investire, i risultati raggiunti, il mercato d’appartenenza e le strategie future.

Registrati

Hai un account? Login!

;

Accedi o Registrati ora e scopri tutti i dettagli

Questa sezione è riservata agli utenti registrati.

Tutti i progetti sono corredati da business plan dettagliati che evidenziano perché investire, i risultati raggiunti, il mercato d’appartenenza e le strategie future.

Registrati

Hai un account? Login!

Le informazioni sull’offerta non sono sottoposte ad approvazione da parte della Consob. L’offerente è l’esclusivo responsabile della completezza e della veridicità dei dati e delle informazioni dallo stesso fornite. Si richiama inoltre l’attenzione dell’investitore che l’investimento, anche mediante OICR o società che investono prevalentemente in strumenti finanziari emessi da piccole e medie imprese, è illiquido e connotato da un rischio molto alto.

Investi con CrowdFundMe

La piattaforma di crowdinvesting per costruire il tuo portafoglio diversificato

1

Seleziona
un progetto

2

Investi online
in pochi click

3

Partecipa ai successi
delle società in portafoglio

Seleziona
un progetto

Investi online
in pochi click

Partecipa ai successi
delle società in portafoglio