Calle del Magazen, Venezia

Descrizione

Il progetto si sviluppa a Venezia in Calle del Magazen, nel sestiere di San Polo, a 300 metri dal Ponte di Rialto e a 800 metri da Piazza San Marco.

L’operazione – con un rendimento annuo atteso del 9,00% – prevede l’acquisto e la ristrutturazione di un appartamento di 376mq da convertire in una struttura ricettiva composta da 7 suite indipendenti, ciascuna con letto matrimoniale e bagno privato, destinate alla locazione turistica.

L’intervento si concentra su una zona a forte vocazione turistica, caratterizzata da un equilibrio tra potenziale di rendimento locativo e gestione del rischio ottimizzata. La via scelta ospita uno dei caratteristici “sotoporteghi” veneziani, elementi architettonici tipici che aumentano il valore storico e attrattivo dell’immobile.

Il veicolo sarà costituito come startup innovativa, con un algoritmo depositato in SIAE, consentendo agli investitori una detrazione fiscale del 30%. Gli utili verranno distribuiti a partire dal quarto anno.

Il promotore dell’iniziativa ha già gestito con successo operazioni analoghe a Verona e Venezia, consolidando un’esperienza pluriennale nella gestione di locazioni turistiche tramite la società I Love Tourist srl, con un solido track record e benchmark positivi a supporto del modello operativo.

Showreel

Perché investire

Un progetto immobiliare nella zona di Calle del Magazen, Venezia, rappresenta un’opportunità rara e strategica per gli investitori, grazie alla posizione privilegiata nel cuore del sestiere di San Polo, una delle aree a più alta intensità turistica della città. L’immobile si trova a 300 metri dal Ponte di Rialto e a 800 metri da Piazza San Marco, garantendo una forte attrattività per la locazione turistica a breve termine.

Punti di Forza del progetto

• Solidità dell’Investimento: Venezia continua a consolidarsi come una delle destinazioni turistiche più attrattive a livello globale, con una domanda costantemente elevata, in particolare durante eventi e manifestazioni internazionali. Questo trend garantisce un mercato immobiliare dinamico, stabile e in continua rivalutazione.

• Localizzazione Strategica: L’immobile è situato nel sestiere di Cannaregio, in una posizione estremamente vantaggiosa: a soli 15 minuti a piedi sia dalla stazione ferroviaria che da Piazza San Marco. Un contesto ideale per la locazione turistica ad alto rendimento.

• Mitigazione del Rischio e Pronto all’Uso: La destinazione d’uso turistica consente di ridurre sensibilmente il rischio operativo, generando flussi di cassa ricorrenti. L’immobile è già dotato di impianti idraulici ed elettrici funzionanti, infissi in buono stato e fosse settiche regolarizzate, risultando immediatamente operativo per la messa a reddito.

• Acquisto a prezzo inferiore di mercato: il prezzo di acquisto dell’immobile è pari a €3.850/m², contro una media di €5.850/m², creando un’opportunità concreta di valorizzazione dell’asset nel medio-lungo periodo.

Gestione operativa

La gestione dell’immobile sarà affidata a I Love Tourist S.r.l., società specializzata nell’hospitality management, già operativa su Venezia con la gestione di 3 appartamenti e con esperienza consolidata nella gestione di strutture turistiche (tra cui Alimante S.r.l. e Visconti Milano S.r.l., società che ha raccolta su CFM).
I Love Tourist S.r.l. curerà integralmente l’operatività dell’immobile, occupandosi di pulizie, fornitura e ricambio biancheria, manutenzione ordinaria, check-in e check-out.

Rendita annua e Successiva Exit a 5 anni

La società offre un rendimento del 7% annuo (interesse semplice) sull’investito seconda la struttura di liquidation preference (vedi Art. 26 dello statuto) . L’attuale previsione stima una rendita media annua del 9%.

Al termine del periodo di 5 anni, l’immobile sarà posto in vendita con l’obiettivo di valorizzare lo storico di performance economico-finanziarie maturato nel periodo (in particolare in termini di fatturato ed EBITDA). L’ipotesi di exit prevede la cessione a un investitore immobiliare, orientato anch’esso alla generazione di reddito annuale.

Si prevede un apprezzamento del valore dell’immobile pari ad almeno il 5% nell’arco del quinquennio, oltre a un rendimento lordo medio annuo (EBITDA/valore dell’immobile) stimato intorno al 9%, generato dalla gestione turistica dell’attività.

A tutela del capitale investito, è previsto un diritto di liquidation preference: ogni investitore ha diritto a ricevere il rimborso integrale del capitale investito (1x), maggiorato di un interesse minimo annuo del 7% a interesse semplice.

Esempio struttura investimento e ritorno economico al netto dell’earn-out

Per l’operazione verrà costituita una SRL che avrà il compito di acquistare l’immobile. Il capitale sarà suddiviso in due categorie di quote:

• Quote B – Sottoscritte dagli investitori
• Quote A – Detenute dal founder Enrico Pandian, con diritto a un earn-out pari al 30% del plusvalore generato dall’investimento al termine del periodo di 5+ anni.

Esempio

• Investimento iniziale: €10.000
• Per 5 anni riceve un affitto annuo di €900 (pari al 9% del capitale come da stime).
• Al sesto anno, la quota viene ceduta a €10.500 (+5% rispetto al capitale iniziale come da stime).
• Il rendimento minimo garantito per le quote B è pari a 1x + 7% annuo a interesse semplice.
• Eventuali extra-profitti superiori a questa soglia attivano un earn-out a favore di Enrico, pari al 30% dell’eccedenza.

Calcolo del rendimento per l’investitore

A) I ricavi percepiti dall’investitore sono:

1. Affitto annuo: €900 × 5 anni = €4.500
2. Valore di cessione della quota al 6° anno: €10.500

Totale incassato: €4.500 (affitti) + €10.500 (cessione) = €15.000

B) Rendimento minimo garantito (1x + 7% annuo) = €10.000 + (€700 × 5) = €13.500

C) Calcolo dell’eccedenza

• €15.000 (totale incasso) – €13.500 (minimo garantito) = €1.500
• Earn-out per Enrico (30% su eccedenza): €1.500 × 30% = €450

D) Ritorno netto per l’investitore = €15.000 – €450 (earn-out) = €14.550

Il rendimento complessivo è pari al 45,55%. Se includessimo anche la detrazione fiscale (30% del capitale investito), il rendimento netto complessivo dell’investitore passa dal 45,5% a circa il 108% in 6 anni, raddoppiando praticamente l’esborso effettivo iniziale.

Piano Reward

Come investiremo i capitali raccolti

fondi raccolti tramite CrowdFundMe, insieme ai mezzi propri della società promotrice, saranno utilizzati per finanziare integralmente l’operazione, con l’obiettivo di massimizzare il rendimento per gli investitori e garantire un utilizzo efficiente e mirato delle risorse disponibili.

Ripartizione dei capitali raccolti

La società prevede un investimento complessivo pari a circa €2.250.000, da finanziare principalmente attraverso raccolta di equity. È inoltre allo studio l’opportunità di integrare una quota di debito al fine di ottimizzare la struttura finanziaria e valorizzare la leva sull’operazione.

• Acquisto dell’immobile: €1.450.000
• Ristrutturazione e impianti: €465.000 (+ IVA 10%) per la realizzazione di 3 nuovi bagni, adeguamenti impiantistici e interventi di riqualificazione generale.
• Arredamento e finiture: €35.000 per l’allestimento degli interni e la dotazione funzionale delle 7 suite destinate alla locazione turistica.
• Oneri notarili e fiscali:
  • Spese notarili: €5.000
  • Imposta di registro (9% del valore dell’immobile): €130.500
• Spese di marketing e promozione: €43.500 budget dedicato alla promozione su piattaforme di affitti brevi e alla gestione dinamica delle prenotazioni.
• Gestione veicolo e software: €8.500

Strategie di sviluppo

L’operazione seguirà un percorso strutturato in fasi, progettato per massimizzare il rendimento e ottimizzare i tempi di realizzazione. La durata complessiva stimata è di 5 anni, con una prima fase di acquisizione e messa a reddito dell’immobile, seguita dalla gestione operativa e dalla vendita finale per la valorizzazione dell’asset.

Fasi operative dell’investimento

Fase di acquisizione (0–3 mesi)

• Finalizzazione dell’acquisto dell’immobile sito in Calle del Magazen e completamento delle pratiche notarili e amministrative.
• Costituzione della SRL veicolo e definizione della struttura di governance.
• Possibilità di ricorrere a un finanziamento per coprire parte del valore d’acquisto, qualora necessario.

Fase di ristrutturazione e allestimento (3–6 mesi)

• Intervento sugli impianti idraulici ed elettrici, regolamentazione della fossa settica e revisione degli infissi.
• Allestimento delle 7 camere con bagno privato e predisposizione dell’immobile per la locazione turistica.
• Attivazione dei contratti di gestione con I Love Tourist Srl per pulizie, biancheria, check-in/out e customer service.

Fase di messa a reddito e gestione (6 mesi – 5 anni)

• Avvio della locazione turistica con listing su Airbnb, Booking, Expedia e altri canali.
• Strategia di pricing dinamico per ottimizzare l’occupazione media stimata al 69% (261 notti/anno) e il prezzo medio a camera di €171.
• Distribuzione degli utili dal quarto anno, in linea con le norme sulle startup innovative.
• Monitoraggio costante della redditività e delle performance gestionali.

Fase di exit e vendita (dopo 5 anni)

• Cessione dell’immobile con uno storico di performance economiche consolidate.
• Target di incremento del valore immobiliare di almeno il 5% grazie al contesto di mercato e alla qualità gestionale.
• Redistribuzione dei proventi agli investitori, garantendo il ritorno del capitale investito più il rendimento annuo previsto.

Conto economico