Il mercato degli immobili a reddito a Firenze continua a offrire ottime opportunità di investimento. La domanda di affitti, sia residenziali che commerciali, resta alta in una città che coniuga turismo, cultura e vivace vita universitaria.
Mercato immobiliare di Firenze, una panoramica
Nel 2025 il mercato immobiliare fiorentino registra un trend in lieve crescita, con un aumento medio dei prezzi pari al 2,3% rispetto all’anno precedente. Il prezzo medio al metro quadro in città è di circa ai 4.150 euro.
Le zone da monitorare con attenzione sono Campo di Marte, Isolotto, Statuto, e Gavinana, che offrono un buon equilibrio tra prezzo d’acquisto e potenziale di rendimento. La zona centrale continua a essere tra le più richieste, ma anche tra le più costose.
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Firenze e il suo sviluppo
Le prospettive di sviluppo urbano a Firenze contribuiscono a rendere la città particolarmente interessante per chi valuta un investimento in immobili a reddito.
L’estensione della rete tramviaria verso aree come Bagno a Ripoli e Libertà migliorerà i collegamenti con il centro, aumentando l’attrattività di zone oggi considerate più periferiche. Allo stesso tempo, i progetti di riqualificazione di spazi urbani ed ex aree industriali offrono nuove opportunità per la creazione di alloggi destinati sia a famiglie che a studenti e turisti.
Il turismo, che supera stabilmente i dieci milioni di presenze annue, rappresenta un ulteriore motore per gli affitti brevi, mentre l’espansione dei poli universitari e sanitari assicura una domanda costante di locazioni medio-lunghe nelle zone di Careggi e Novoli. In questo contesto, Firenze unisce la prospettiva di rivalutazione del capitale a una redditività sostenuta da una domanda locativa diversificata e stabile.
Rendimenti medi a Firenze
Il mercato immobiliare fiorentino ha registrato nel 2025 un incremento dei prezzi medi di circa +2,3%, con valori attorno ai 4.150 al metro quadro. I rendimenti lordi si collocano in media tra il 3% e il 5%, a seconda della zona e della tipologia di affitto. Per fare alcuni esempi:
- quartieri residenziali come Isolotto: grazie a prezzi d’acquisto più bassi, circa 3.200 euro al metro quadro, e affitti stabili, si può ottenere un rendimento lordo vicino al 5%
- zone semi-centrali come Statuto o Campo di Marte: valori medi di 4.000 euro al metro quadro, con canoni tra 1.200 e 1.400 euro al mese, portano a rendimenti intorno al 3,5% – 4%
- centro storico: pur con prezzi elevati, oltre 4.500 euro al metro quadro, l’alta domanda di affitti brevi da parte di turisti può innalzare i rendimenti fino al 6% – 7%, se gestiti con buona occupazione annua.
Immobili a reddito Firenze, una comparazione
Ma come performano i diversi quartieri del capoluogo di regione della Toscana? La tabella lo riassume.
| Tipologia | Prezzo indicativo | Affitto medio | Rendimento lordo stimato | Note |
|---|---|---|---|---|
| Bilocale all’Isolotto | ≈ 192.000 € (60 mq) | 950 €/mese | ≈ 5,9% | Stabile, adatto a famiglie e lavoratori |
| Trilocale a Campo di Marte | ≈ 320.000 € (80 mq) | 1.400 €/mese | ≈ 5,2% | Richiesto dagli studenti |
| Monolocale Centro Storico | ≈ 180.000 € (40 mq) | 1.600 €/mese (affitti brevi) | ≈ 10,6% | Alta redditività, più gestione |
| Quadrilocale a Novoli | ≈ 360.000 € (100 mq) | 1.600 €/mese | ≈ 5,3% | Zona universitaria e uffici, in crescita |
Dove acquistare casa da mettere in affitto a Firenze?
Chi desidera crearsi una rendita immobiliare a Firenze può scegliere tra affitti lunghi, rivolti a famiglie, lavoratori e studenti, oppure affitti brevi, ideali per la domanda turistica.
Per l’affitto residenziale a lungo termine, il quartiere Isolotto si rivela una soluzione interessante. Ben collegato con il centro grazie alla tramvia, ha accessibili (circa 3.200 euro/mq) e una domanda stabile da parte di famiglie e giovani coppie.
Novoli, sede del polo universitario e di numerosi uffici regionali, è un’altra area in espansione. I prezzi sono di circa 3.400 euro/mq e gli immobili risultano particolarmente appetibili per l’affitto a studenti e lavoratori temporanei.
Per gli affitti brevi, il centro storico resta il riferimento principale: Santa Croce, San Lorenzo, Oltrarno e Duomo sono zone che attraggono turisti italiani e stranieri tutto l’anno. Tuttavia, i prezzi d’acquisto sono elevati, essendo superiori ai 6.000 euro/mq. Una via alternativa per gli affitti brevi può essere Campo di Marte, quartiere residenziale e ben servito, con prezzi intorno ai 4.000 euro/mq.
Quindi, il quartiere Gavinana-Galluzzo, a sud, offre soluzioni abitative con vista e tranquillità, ideali per affitti brevi di fascia medio-alta. Il prezzo medio si colloca sui 3.700 euro/mq, ma la rendita netta può essere interessante in alta stagione.
Acquisti per affitti commerciali a Firenze
Anche il comparto commerciale a Firenze mostra segnali di buona tenuta.Il centro storico, in particolare Via de’ Calzaiuoli, Via Roma e Via Tornabuoni, rimane il cuore pulsante dello shopping fiorentino. Gli immobili qui hanno prezzi elevati (tra i 7.000 e i 10.000 euro/mq), ma sono perfetti per brand di lusso, boutique e showroom con clientela internazionale.
Per investimenti real estate più accessibili, il quartiere San Jacopino offre buone opportunità. Posizionato tra il centro e Novoli, è servito dalla tramvia e vive un momento di rinnovata vitalità. Qui il prezzo al metro quadro per locali commerciali si attesta sui 3.500 euro/mq, con canoni mensili che garantiscono buoni margini di reddito.
Statuto, quartiere residenziale e di passaggio verso il centro, presenta locali fronte strada adatti a piccole attività e studi, con prezzi intorno ai 3.800 euro/mq.
Interessante poi Rifredi, sede di ospedali, università e servizi pubblici, dove la domanda di spazi per studi medici, CAF, coworking o negozi di prossimità è in aumento. Prezzi medi: 3.300 euro/mq.
In crescita infine anche Leopolda-Porta al Prato, zona semicentrale in forte sviluppo grazie alla vicinanza alla stazione e ai nuovi poli congressuali. I locali qui, a 3.700-4.200 euro/mq, attirano start-up, professionisti e attività legate alla ricettività e alla ristorazione.
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